När renoveringen är klar och det är dags att sälja bostaden uppstår en rad kostnader som påverkar din vinst. Reavinstskatt, mäklararvode, styling, energideklaration och andra utgifter kan snabbt äta upp en del av försäljningsbeloppet – även om du gjort en vinst.
Innehållsförteckning
Avgifter att tänka på när renoveringen är klar och bostaden ska säljas
När du har renoverat klart och ska sälja din bostad kommer flera kostnader att påverka din ekonomi. Du kan få avdrag för vissa renoveringar och måste betala skatt på vinsten, samtidigt som olika försäljningskostnader tillkommer.
Vad räknas som en avdragsgill renovering?
Du kan bara dra av renoveringar som räknas som grundförbättringar. Det betyder förbättringar som höjer bostadens värde eller standard varaktigt.
Exempel på avdragsgilla renoveringar:
- Nytt kök eller badrum
- Byte av golv i hela lägenheten
- Installation av ny värmepump
- Tillbyggnad av balkong eller veranda
- Fasadrenovering
Underhållsarbeten får du inte dra av. Det gäller saker som målning, tapetsering eller mindre reparationer.
Renoveringen måste vara gjord under din ägartid. Du kan använda avdraget för att minska den skattepliktiga vinsten när du säljer.
Spara alla kvitton och fakturor från renoveringen. Skatteverket kan begära dokumentation som bevis för dina avdrag.
Skatt på vinsten – hur fungerar reavinstskatten?
När du säljer din bostad med vinst måste du betala reavinstskatt på 22% av vinsten. Vinsten räknas som skillnaden mellan försäljningspris och anskaffningskostnad.
Din anskaffningskostnad består av:
- Köpeskilling när du köpte bostaden
- Köpkostnader (lagfart, stämpelskatt)
- Avdragsgilla renoveringar
Exempel: Om du köpte för 2 miljoner och säljer för 3 miljoner blir vinsten 1 miljon. Skatten blir då 220 000 kronor.
Har du renoverat för 200 000 kronor minskar vinsten till 800 000 kronor. Skatten blir då 176 000 kronor istället.
Vilka kostnader tillkommer vid en bostadsförsäljning?
Flera fasta kostnader tillkommer när du säljer din bostad. Dessa kostnader är avdragsgilla och minskar din skattepliktiga vinst.
Obligatoriska kostnader:
- Lagfart för köparen (1,5% av köpeskillingen)
- Pantbrevsavgift (2% av lånebeloppet)
- Inskrivningsavgift (825 kronor)
Vanliga tillkommande kostnader:
- Mäklararvode (2-5% av försäljningspriset)
- Besiktning (8 000-15 000 kronor)
- Energideklaration (2 000-4 000 kronor)
- Styling och fotografering (10 000-30 000 kronor)
Alla dessa kostnader kan du dra av från vinsten innan skatten räknas ut.
När du planerar att sälja efter en renovering är det viktigt att även förstå olika kostnader som kan tillkomma, som exempelvis överlåtelseavgifer för bostäder, eftersom dessa påverkar din slutliga vinst.
Mäklararvode och andra försäljningskostnader
Mäklararvodet är ofta den största kostnaden vid försäljning. Arvodet varierar mellan olika mäklare och områden.
Typiska mäklararvoden:
- Lägenhet i Stockholm: 3-5% av försäljningspriset
- Villa utanför storstäder: 2-4% av försäljningspriset
- Provision + fast avgift: Vanlig modell hos många mäklare
På en lägenhet som säljs för 4 miljoner kronor kan mäklararvodet bli 120 000-200 000 kronor.
Andra försäljningskostnader som är avdragsgilla:
- Annonser och marknadsföring
- Juridisk rådgivning
- Värdering av bostaden
- Flyttkostnader
Alla kvitton ska sparas eftersom dessa kostnader minskar din skattepliktiga vinst direkt.
Besiktning, styling och energideklaration – vanliga extrautgifter
När du säljer din renoverade bostad kommer du troligtvis behöva betala för en energideklaration, medan besiktning och styling är frivilliga kostnader som kan påverka försäljningen positivt.
Vad gäller för uppskov på skatten?
Du kan få uppskov med reavinstskatten om du köper en ny bostad inom ett år. Uppskovet gäller både för villor och bostadsrätter.
Den nya bostaden måste kosta minst lika mycket som nettovinsten från den sålda bostaden. Om du till exempel har 500 000 kronor i reavinst måste den nya bostaden kosta minst detta belopp.
Du ansöker om uppskov i din deklaration för det år du sålde bostaden. Skatteverket beviljar uppskov automatiskt om du uppfyller villkoren.
Skatten skjuts upp tills du säljer den nya bostaden. Då betalar du skatt på hela vinsten från båda försäljningarna.
Vad händer om jag säljer inom ett år efter renovering?
Säljer du bostaden inom ett år efter renovering kan du dra av alla renoveringskostnader från reavinsten. Detta gäller oavsett om du bott i bostaden eller inte.
Du behöver spara alla kvitton och fakturor från renoveringen. Material, arbetskostnader och bygglov räknas som avdragsgilla kostnader.
Om du säljer efter mer än ett år gäller andra regler. Då kan du bara dra av kostnader för förbättringar som ökar bostadens värde varaktigt.
Timing är viktigt för din skattesituation. Planera försäljningen noggrant för att maximera dina avdrag.
Kan jag dra av renoveringskostnader i deklarationen?
Ja, du kan dra av renoveringskostnader när du säljer bostaden. Kostnaderna minskar din skattepliktiga reavinst.
Avdragsgilla kostnader:
- Material och arbetskostnader
- Bygglov och ritningar
- Besiktningar relaterade till renoveringen
- Skador som upptäcks under renoveringen
Du kan inte dra av kostnader för vanligt underhåll som målning eller tapetsering. Endast förbättringar som ökar bostadens värde räknas.
Spara alla kvitton och fakturor. Skatteverket kan begära underlag för dina avdrag.
Energideklarationens kostnad är avdragsgill vid försäljning av privatbostadsfastighet.
Hur stor del går till mäklaren?
Mäklararvoden varierar mellan 2-4 procent av försäljningspriset plus moms. På en bostad som säljs för 3 miljoner kronor blir kostnaden 60 000-120 000 kronor plus moms.
Många mäklare tar en fast avgift på 30 000-50 000 kronor plus en procentuell del. Andra tar enbart provision baserad på slutpriset.
Typiska mäklarkostnader:
- Grundavgift: 25 000-50 000 kronor
- Provision: 1-2 procent av slutpriset
- Moms: 25 procent på hela beloppet
Förhandla alltid mäklararvodet innan du skriver på avtalet. Jämför flera mäklare för att få bästa priset.
Behöver jag deklarera även om jag går med förlust?
Ja, du måste alltid deklarera försäljning av privatbostad oavsett om du gör vinst eller förlust. Detta gäller både villor och bostadsrätter.
Om du säljer med förlust kan du dra av 50 procent av förlusten mot andra inkomster. Maxbeloppet är 100 000 kronor per år.
Förlust uppstår när försäljningspriset minus försäljningskostnader är lägre än ditt omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet är vad du betalade för bostaden plus förbättringskostnader.
Kan du inte utnyttja hela förlustavdraget samma år kan du spara det till kommande år. Förlustavdraget kan användas under fem år framåt.